Como inversores en bienes raíces, es importante conocer en qué parte del ciclo inmobiliario nos encontramos a la hora de realizar una inversión inmobiliaria. Este ciclo se encuentra correlacionado con la economía y los tipos de interés, sin embargo, sería un error de comparación asumir que, si la economía va bien, el mercado de propiedades se encuentra en la misma posición.

Es posible lograr una buena inversión sin importar en qué fase del ciclo inmobiliario nos encontremos, esto se logra utilizando estrategias que potencien al máximo cada una de las fases. El objetivo de este artículo es que el inversor pueda comprender las diferentes fases para poder formular la mejor estrategia de inversión.

Como primer paso, debemos determinar si la propiedad se encuentra en la fase de recuperación, expansión, hiper oferta o recesión. El ciclo inmobiliario ayuda a predecir el retorno o rendimiento de la inversión y la apreciación que puede tener una propiedad; de esta manera, se puede establecer una estrategia más acertada del tiempo en que debe mantenerse una propiedad y la estrategia de salida óptima para cada inversión. 

El desarrollo inmobiliario es un negocio de tiempo, y es importante saber anticipar el mercado y no solamente reaccionar a él. 

Mencionamos algunos factores que afectan la demanda de vivienda

1. Población.
2. Demografía.
3. Ingresos.
4. Tamaño de los hogares.
5. Tasas de interés.
6. Preferencias de los compradores.

Fases del Ciclo Inmobiliario

Este ciclo comprende 4 fases: Recuperación, Expansión, Hiper oferta y Recesión. Muchos investigadores creen que el ciclo tiene una duración de entre 10 y 18 años. No obstante, estos ciclos son impredecibles y algunos pueden durar más que otros. (ver Fig. 1)

1. Recuperación: En esta etapa se debe estar atento ante cualquier signo de recuperación de la recesión. Este es un buen periodo para comprar ya que los precios son atractivos y empiezan a subir lentamente. Esta es la etapa más larga del ciclo inmobiliario por lo que se puede esperar alquilando el inmueble o haciendo mejoras para vender a un mejor precio posteriormente, ganando toda la plusvalía. ¡El tiempo es clave!

Entre las caracteríscticas, se encuentran:

• Aumento de la demanda.
• Aumento de la inversión.
• Aumento de la producción.
• Aumento del empleo.

1. Expansión: En esta etapa la economía mejora y el desempleo se reduce, por lo tanto se convierte en la mejor etapa para comprar ya que se tiene la menor duración con una alza de precios hasta llegar a la siguiente fase. 

Sus características son:

• Alta demanda. 
• La inversión, la producción, ganancias, salarios, costos entre otros; aumentan.

1. Hiper oferta: Durante la fase de expansión, los bancos se encuentran dispuestos a otorgar más créditos a los desarrolladores para construir, puesto que la demanda y el precio sube, por consiguiente, será más rentable. En esta etapa, la oferta empieza a superar a la demanda y los propietarios suelen liquidar su inventario por temor a que las propiedades puedan verse afectadas tanto en alquileres como en ventas. Es importante puntualizar que en esta fase es el mejor momento para vender y el peor momento en el ciclo para comprar.

Entre las características se encuentran:

• Desaceleración del crecimiento económico.
• Los salarios se ven comprometidos a la baja.
• La producción se estanca.
• Aumentan los despidos.
• Aumenta la inflación.
• Disminuyen las ganancias.

1. Recesión: En esta fase, la oferta supera la demanda por un amplio margen y hay altas tasas de desocupación. Una recesión brinda la oportunidad de comprar propiedades con altos descuentos. Habrá un aumento de propiedades que han sido embargadas por los acreedores. Se pueden conservar estas propiedades o agregarles valor si se considera oportuno, con el fin de poder vender cuando la economía comience a recuperarse.

Sus características son:

• Decrece aceleradamente la demanda.
• Decrece la inversión.
• Disminuyen los salarios.
• Aumenta el endeudamiento público y privado.
• Muchas empresas se ven afectadas, en algunos casos hasta la quiebra.

El éxito a largo plazo en las inversiones inmobiliarias, ya sea comercial o residencial requiere de un buen entendimiento de las 4 fases del ciclo inmobiliario.

La historia nos demuestra, que, en el largo plazo, una inversión inmobiliaria siempre ha sido una buena inversión. 

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Redactado por: 

Roberto A. Imbers 

CEO & Co-Fundador Vendela YA

Bibliografía:

Mueller, G.R. 2018. Cycle monitor – Real estate market cycles.